英国疫情下,这个中国公司3亿卖掉伦敦大楼,是赚是亏?
2021-01-13

刚刚,中国资本在英国制造了新年第一笔退出交易。


获悉,北京房地产开发商——国锐地产有限公司(简称:国锐地产)已成功将其在伦敦金融城持有的大楼Boundary House出售给了奥地利公司Bow Street Operations Limited。


成交价为3096万英镑(约合3.26亿港币,2.72亿人民币)。


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Boundary House大楼位于伦敦金融城日渐繁华的Aldgate区,该区主打TMT行业,有多家科技、媒体及电信企业在此入驻,包括Uber、Groupon等,且为伦敦市中心的金融及保险地带。


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国锐此次出售的物业的具体地址为7–17 Jewry Street,邻近多条铁路干线及地铁站,距离近的地铁站是Aldgate。


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Boundary House是一座对外出租的办公大楼,内部净建筑面积约为45,062平方英尺,由一层地下室、地面上七层楼,地下室仓库和七个停车场组成。


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值得注意的是,Boundary House是国锐地产在伦敦买的第一个写字楼,也是整个集团在英国的收购项目。


2016年7月11日,国锐斥资2778万英镑(约2.8亿港元,2.4亿人民币)从房地产投资公司Picton手中收购了Boundary House。


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根据国锐官网上的数据,截至2018年底,Boundary House出租给了12名办公空租户,出租率达89%,预计每年贡献约110万英镑租金收入。


再来看本次的买家——Bow Street Operations Limited。


该公司在英国注册,主营业务是酒店和住宿,为奥地利富豪兄弟鲁道夫•普洛贝格(Rudolf Plobberger)和克里斯蒂安•普洛贝格(Christian Plobberger)所有。


奥地利兄弟接手Boundary House后,有意对大楼扩建75,500平方英尺,并将其改造成酒店。


此前,这对奥地利兄弟也曾计划将位于伦敦Covent Garden的前鲍街治安法庭(Bow Street Magistrates' Court)改造成一家豪华酒店。该法庭因受理过奥斯卡·王尔德、阿彻勋爵和克雷双胞胎等案件而闻名。


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这对兄弟*初在2013年拿到规划许可,准备将这栋位于伦敦西区的建筑改造为酒店,但因为中途有中东金主出了高价,于是在2016年以7500万英镑的价格将其出售给了总部位于卡塔尔多哈的一家投资公司。


出售之后,奥地利富豪便开始寻找另一投资标的,锁定国锐地产出售的Boundary House大楼。


国锐伦敦卖楼,是赚是亏?


从2016年7月买进到2021年1月卖出,国锐共持有Boundary House大楼四年半,先不算杠杆,我们就用现有的数字简单粗暴的算一下:


四年半租金收益495万英镑(=110万英镑*4.5年)


+大楼增值318万英镑(=3096万英镑-2778万英镑)


=总收益813万英镑


÷总投资2778万英镑


=29.2%


年化投资收益率:6.48%(=29.2%/4.5)


如果算上从银行借款比例和融资成本的话,投资收益率应该更高(另外英镑汇率从2016年到今天也略微涨了一些)。


纵观整个流程,Boundary House作为国锐操盘的第一个英国项目投资,收益还是可以的,毕竟每年收到稳定租金的同时,大楼还在脱欧和疫情的双冲击下增值了318万英镑。


国锐地产是谁?


国锐地产起家于北京,开发过三里屯Village、蓝T公寓、国锐金嵿等项目,目前也在美国洛杉矶拿下了位于圣塔莫尼卡繁华区的地块。


在英国,除了成功操盘Boundary House,国锐地产还于2017年11月斥资1.345亿英镑(约为13.85亿港币,11.76亿人民币),买下了另一幢位于伦敦金融城的写字楼Juxon House,该楼紧邻圣保罗大教堂。


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国锐地产目前仍持有该楼,且每年能够收到552万英镑租金(约为5685.6万港元,4800万人民币),租客包括Intermediate Capital Group、Phoenix Group、Sarasin & Partners等,租金收益率约为4.1%。


今天我们简单计算了国锐地产出售伦敦金融城写字楼Boundary House这笔交易。


可以看出,虽然英国这两年经历了脱欧、疫情等一系列事件(特别疫情对伦敦写字楼市场造成了巨大冲击),但国锐*终仍以3096万英镑的价格将Boundary House成功卖出,售价对比买入价略有盈利。


另外值得注意的是,在疫情冲击旅游业和商务差旅的大背景下,奥地利买家仍准备买下大楼后将其改造为酒店,显示其对伦敦疫情后的经济反弹充满信心。