暴涨1900%,英国买家涌入乡村别墅!我该卖掉城里的公寓吗?

2020-11-20

持续了大半年的英国疫情,让很多事情都变得反常。


比如,长期处于低迷状态的英国乡村别墅市场突然火了。


据《卫报》**报道,疫情期间许多富豪购买了价值数百万英镑的英国乡村别墅,还大手笔雇佣了管家、厨师和园丁,重回《唐顿庄园》(Downton Abbey)般的奢华生活方式。


微信截图_20201120101834.png


《卫报》数据指出,今年以来,英国已有21处价格在1500万英镑以上的乡村别墅正在(或已经)完成交易,买家人数与去年相比激增了1900%。


数据显示,在2019年,这个价位的英国乡村别墅仅出售了1套,2018年的销量也不过5套而已。


买家画像方面,乡村豪宅的买家主要来自美国,也有的来自中东、中国和欧洲大陆,还有一大半买家来自英国本地。


至于这些乡村别墅的画风,我直接上图让大家感受一下,其实绝大部分都可以称为庄园了。


微信截图_20201120101914.png

占地约1450英亩乡村豪宅Bowden Park   成交价3500万英镑


微信截图_20201120101951.png

萨里郡温特沃斯的1930年代樱桃山庄园(CherryHill)  成交价3000万英镑


微信截图_20201120102021.png

萨里郡伍德劳恩(Sawrey)一套乡村别墅  成交价2250万英镑


微信截图_20201120102056.png

索尔兹伯里的West Woodyates庄园  成交价1850万英镑


事实上,英国乡村住宅市场不仅销量有所上升,房价也呈上涨趋势。


如下图所示,今年第二季度英国乡村住宅房价上涨了2%。


微信截图_20201120102149.png


正因如此,疫情爆发以来,一直有读者咨询这个问题,我到底该不该卖掉城里的公寓,去换一套乡村house。


简而言之,乡村别墅对于自住者和投资者的价值是不同的,没有该不该,只有适不适合。


在快速变化的市场行情下,大家其实更应该冷静,仔细分析,选择最适合自己的房子。


接下来,我会先简单分析一下乡村住宅的优点和缺点。


优点:疫情下,乡村住宅为何如此火爆?


1. 首先,新冠疫情和随之而来的封锁改变了人们的住房需求。


在年初几个月的全英封锁期间,一家几口困居在城市公寓的狭小空间里,连续数月不能出门。


解封后,很多手有余钱的英国人于是考虑为家庭换一栋空间更大的房子。


相对密集的城市而言,英国的乡村地广人稀,不利于新冠病毒的传播,乡村住宅也顺势成为了不少人近期重点投资的对象。


微信截图_20201120102236.png


此外,许多英国富人还通过购买居住面积较大的乡村别墅,在自家新建私人医院,以确保他们在疫情尚未完全结束时,能够第一时间获得医疗服务。


2. 其次,“印花税减免”政策为购买乡村住宅提供了利好。


如果对比公寓的话,这个其实不算是乡村别墅独有的利好,因为所有房子都适用于这一政策,但该政策确实也助推了这波热潮。


根据印花税假期新政,在2020年7月8日到2021年3月31期间购买英国房产的所有买家(交房时间要在这段时期内),其购房印花税起征点将被暂时提升至50万英镑(原来为12.5万英镑)。


这意味着首套房买家买房时其50万英镑以下部分印花税为零,非首套买家也能省下最多1.5万英镑。


微信截图_20201120102545.png


这一优惠政策一定程度上促进了乡村住宅成交额的上涨。


3. 最后,国际买家的涌入也促进了乡村住宅市场的繁荣。


正如我们在文章开头提到的那样,英国的乡村住宅市场目前也受到了世界各地超级富豪的青睐,国际买家占到了总体买家人数的一半。


国际买家的涌入,一方面是因为目前的汇率优势(受脱欧和疫情的双重影响,今年英镑一直保持在低位)。


QQ截图20201120102641.png


另一方面,乡村别墅(特别是庄园类项目)因为长年滞销,往往能够提供较大的折扣。


QQ截图20201120103102.png


缺点:为什么乡村住宅之前一直热不起来?


说完优点,接下来我们再看看缺点。


事实上,在疫情之前,英国乡村住宅市场一直不温不火。


虽然在2007年至2008年初,乡村住宅市场的成交额曾达到高点,但不久后迅速跌入了谷底。


这种情况不单出现在价格高于1000万英镑的超级乡村豪宅市场中,价格在200至1000万英镑的乡村住宅市场同样如此。


如下图所示,去年发布的乡村住宅报告就显示,截至2019年9月末,英国乡村住宅市场价格已经连续下跌了五个季度。


QQ截图20201120103136.png


2020年初,乡村住宅的价格较2008年的峰值下降了20%左右。


QQ截图20201120103200.png


这又是为什么呢?


仔细想想其实也很好理解,在没有疫情的时候,大家普遍生活在城市里,乡村住宅(特别是庄园类豪宅)因为维护成本过于高昂,通勤不便,很多时候只时候有乡村收藏爱好的购房者。


另外从出租的角度来讲,乡村住宅多为独栋房屋,其有效租赁面积不大(比如一层全是客厅,可有效出租的面积不大),这一点对于关注租售比的投资者来说并不是一件好事。


乡村住宅 VS. 城市公寓,谁更具投资前景?


实话实说,与乡村住宅形成鲜明对比的是,城市公寓在疫情期间的表现并不算理想。


《金融时报》近期发布的一篇评论文章就指出,最近英国房地产出现了小高潮,House价格涨得飞快,速度远高于公寓。


此外,LonRes发布的数据也显示,英国别墅(house)在过去半年内的销售速度远超公寓(flat)。


QQ截图20201120103312.png


分析来看,造成这一现场的主要原因是疫情期间首次购房者数量的下降,该群体是英国公寓购房市场的主力军。


根据房地产门户网站Zoopla的数据,由于新冠疫情的经济影响,以及抵押贷款额度的减少,英国首次购房的比例已降至5年来的**水平。


QQ截图20201120103341.png


另一方面,受疫情影响,更喜欢购买公寓的海外买家无法来英国现场看房,这也是今年公寓销售不及预期的另一大原因。


QQ截图20201120103407.png


但话又说回来,这是否意味着,公寓未来不再具有投资价值了呢?乡村住宅是否会替代公寓,成为下一个投资热点呢?


就这个问题,我的观点是:总体而言,公寓在英国并未失宠。但在目前的市场上,较小的单间公寓,或没有阳台等户外空间的一室一厅公寓确实面临着遇冷的风险。


对于购房者来说,拥有足够大的空间,尤其是家庭办公室是他们当前最关心的事情。


换句话说,疫情让不少城市居民长期居家办公,而部分公寓由于空间较小,没有充足的办公空间和户外活动空间,确实短期遇冷。


不过对于城市公寓投资,《金融时报》也指出:相比英国房产投资的长周期而言(10-20年),疫情毕竟是暂时的。


“公寓面积虽小,但其有效租赁面积比乡村住宅更大;一旦生活恢复正常,市中心的租房需求是必然会重新增加。”


所以,对于投资者来说,从短期来看,House现在正处于市场追捧的中心。


写在最后


总的来说,乡村住宅的兴起、伦敦公寓市场遇冷,还是跟疫情和封锁有关。


但疫情毕竟是暂时的,城市里便利的生活、丰富的工作机会、发达的交通、繁荣的商业街、娱乐业是乡村所没有的。


此外,对于海外投资者来说,根据疫情之前的经验,乡村住宅受众较小,比较难转售和出租,有效租赁面积不大,长期来看投资风险要比公寓的更大。


至于回答标题的那个问题“我要不要卖掉城市公寓,去乡村买别墅,我还是开头那个观点,没有该不该,只有适合和不适合。


如果你是自住购房者,或者对乡村住宅有收藏爱好,亦或者笃定认为疫情会长期持续,那可以选择乡村住宅,但如果你主要关心****,且认为疫情的影响只是短期,那现在暂时遇冷的公寓市场反而会是一个不错的抄底和谈折扣的机会。


绿地集团

邦瑞中国

戴德梁行

Regal London

Savills




友情链接