官宣,英国大幅降低贷款要求!买房**可贷95%

2020-10-13

2020年10月6日,英国首相鲍里斯在保守党年会上宣布:


为帮助年轻人买房,英国政府将要求银行大幅降低贷款要求,允许购房者以低至5%的首付购买房产。


该计划与现行的购房援助计划(Help to Buy)不同,是真正将首付降至5%,将贷款比例提高到95%的新方案,且政府会以国家担保的形式,帮助银行承担一部分贷款风险。


鲍里斯希望通过此举修复破碎的住房市场,好让更多年轻人上车。


鲍里斯说:“由于目前英国房产的首付至少需要总价的15%~20%,这导致许多年轻人因此买不起房。”


“我已经要求内阁制定计划,大幅降低贷款要求,以鼓励年轻人买房,真正完成从“租房一代”(Generation rent)到“买房一代”(Generation buy)的转变。”


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具体来说,鲍里斯表示目前英国有200万有能力还贷的人,因为现行严格的贷款要求,申请不到购房贷款。


为了让这200万人拥有自己的房子,鲍里斯已经通知大臣起草计划,其中一个方法可能是要求银行取消压力测试(stress test)。


Johnson has asked Ministers to draw up plans which could see banks remove 'stress tests' brought in after the financial crisis of 2008/09.


值得注意的是,英国的银行是在2008年金融危机之后,才引入了这一严格的贷款风险评估系统。


根据现行政策,英国所有的贷款申请人需要接受严格的可负担性调查。


这一系列严格的流程包括:对收入、支出、现有贷款进行评估,并对现有收入进行证据审核,对未来收入进行预估,这样的压力测试主要是评估未来如果利率上升的话,贷款申请人还有没有能力还款。


正因如此,银行们才可以在未来遭遇金融危机时,躲过坏账过多的风险。


英媒表示,一旦取消压力测试,未来英国人申请贷款将变得更加容易。


与此同时,为了让银行在新规下有信心给购房者放贷,英国政府还表示将将会承担一部分风险,方法是为申请人向银行提供国家担保(state guarantee)。


英媒指出,这一计划将会让政府多承担440亿英镑的负债。


谁可以享受这个计划,贷款95%买房?


目前英国政府尚未明确宣布谁有资格申请这一全新的首付5%买房计划,可能是仅适用于首次购房者,也可能是所有人都适用。


《太阳报》和《独立报》称该计划适用于首套购房者,但《电讯报》则指出非首套房买家可能也有机会。


同时,英媒也指出,降低可负担性测试要求,能够让自雇人士和因疫情而被强制休假的购房者,比之前更容易贷款。


首相鼓励长期贷款(long-term mortgages)


鲍里斯计划鼓励购房者尽量申请长期的固定利率贷款,即尽可能贷的更长期。


不过,贷款专家却对这一想法能否成功表示怀疑,原因是申请人可能因为不想把利率固定在一个高水平,因此缺乏达成长期协议的意愿。


但从实际来看,由于今年连续两次降息至接近零利率,目前英国长期抵押贷款利率已降至历史**水平,这导致近期申请五年期和十年期固定利率产品的购房者已经大幅上升。


替代“购房援助”计划(Help to Buy)


贷款专家Craig McKinlay分析指出,政府很有可能会用全新的5%首付计划,取代当前的Help to Buy计划。


在当前的Help to Buy计划下,买家同样**只需支付5%的首付,然后向银行贷款,剩余部分的首付差额,则由政府已股权的方式出资,共同和买家持有住房。


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对比之下,新计划只涉及买家和银行两个主体,政府主要通过提供担保的方式,让银行贷款95%,然后买家支付5%的首付。


鲍里斯5%首付买房计划因何而来?
据市场数据显示,全球资本今年对英国租赁住房的投资将达到40亿英镑,高于2019年的28亿英镑。

有报告指出,英国人住房拥有率正逐年降低,对出租住房的需求也正逐年增长。
数据显示,目前英国有20%的家庭租房居住,2001年这一比例仅为10%。

新冠疫情更是加速了这一趋势——经济不确定性迫使更多首次购房者推迟了购房计划,转而改为租房。
为了振兴楼市,同时让更多人背上贷款后可以努力工作,英国首相于是快速推出了这一新政策。
市场如何评价这一新政策
对于这一首付5%买房的新政策,住房慈善机构Shelter指责鲍里斯这一想法为“贩卖白日梦”。
该机构指出,目前英格兰平均房价是平均工资的8倍,即使提供95%的抵押贷款也会超出很多人的承受范围。


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与此同时,疫情期间英国房价仍在上升,其中英格兰房价涨幅最大,这无疑进一步加剧了年轻购房者的压力。


英国国家统计局(ONS)近期公布的一组官方数据显示,英格兰5~6月的平均房价月涨幅为2.8%,年涨幅为3.5%,平均房价达到了2.5万英镑。


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统计局**发布的数据显示,全英房价**地——伦敦的房价年涨幅为4.2%,平均房价甚至达到了49万英镑。


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英国房地产按揭银行Nationwide发布的**房产指数也指出,2020年9月英国房价年涨幅达到5%,创下2016年9月以来的最大涨幅。


Shelter**执行官Polly Neate特别说道:“你不得不怀疑首相的5%首付买房提议是否符合现实。在他考虑让政府提供巨额贷款的同时,超过32万名租房者仍交不起房租。”


“首相需要面对现实。我们解决住房紧急问题的唯一方法是增加保障房的数量。”


市场分析人士还指出,高风险贷款被认为是在21世纪导致出现金融危机的重要原因,此前一些金融机构以小额存款和比所购房产价值更大的贷款提供抵押贷款,导致产生了巨大的系统性风险。


因此,自2008年金融危机以来,英国银行在发放房贷时,对首付的**数额有着严格的要求,要求通常不低于房价的20%。


当然,正如鲍里斯所说,这个严格的审核机制也导致约200万有还款能力的人,因为贷不到款而只能继续租房住。 
看好首相政策的市场人士称,虽然英国房价在上涨,但疫情让越来越多的英国人养成了储蓄的习惯,这或许能够从根本上实现从“租房一代”向“买房一代”的转型。


ONS的另一项官方数据显示,由于疫情封锁限制了人们外出消费,4月至6月间英国人储蓄比以往任何都高,家庭储蓄达到了546亿英镑,存进财政部National Savings & Investments的储蓄金额为145亿英镑。
其中,可支配收入的储蓄比例从9.6%上升至29.1%,打破了1993年创下的历史记录14.4%。 


据英国媒体This is money分析,英国人存款的激增很大程度是因为疫情下缺乏支出,省去了一大笔娱乐消费和通勤花销。


这样看来,首相其实打的是这笔钱的主意,让大家把疫情期间存的钱都拿出来买房,背上房贷后,大家就必须要努力工作了。


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